十一长假的广州楼市：改善型买家增多，有网红盘去化率超七成
国庆假期前，房地产的政策利好适时到来，但长假楼市也没有出现业内期待的“看楼人山人海”。据克而瑞监测，国庆期间平均去化率低于两成，各项指标均较为冷淡。
值得关注的是，黄埔、海珠、番禺等高性价比“网红盘”的去化率还是超过70%；尤其受益于“卖一买一”免个税等政策利好，改善型买家对于优质、稀缺地段项目的追捧，继续高涨。
新世界广汇尊府看房现场。
整体去化率依然偏低
节前多个部门发放购房礼包，包括允许6-8月新房价格同环比连跌的城市首套房贷利率不设下限（广州不在其列）、“卖一买一”可退个税等，为国庆楼市造势，暖市意图明显。
广州楼市政策也在优化、调整，节前主要变化包括备案价上下限区间放宽、推行二手房“带押过户”以及黄埔特定优秀人才可享50万购房补贴等。
然而从市场反映来看，清淡，仍然是国庆市场的主旋律。国庆期间，入市货量仍集中在东部增城、黄埔和南部海珠、番禺等，接近五成推货量集中在增城、番禺两区。
分区域来看，海珠琶洲南TOD整体质素高，二期新货延续热销；天河、荔湾零星项目入市，均为高总价产品，销售相对较慢；北部白云钟落潭板块崛起，但客户认可度有待培育，去化不高。
黄埔、番禺新盘有效承接核心区外溢需求，叠加开盘项目整体质素高，如富颐华庭、和樾府，去化有保障。增城十一假期推货量（518套）较去年同期增长48%，多盘入市厮杀，竞争激烈，多轮价格战下前期降价已经到位，国庆额外折扣有限，去化率不足两成。花都非核心板块蓄客不足，成交低迷。
据克而瑞监测，在国庆期间统计的24个开卖项目当中，有10盘去化率处于10%-15%。此类楼盘多数位于郊区，综合素质一般，此外部分为市区大户型高总价产品。
国庆期间天河壹品营销中心现场。
广州房协专家委员邓浩志表示，看房客流“虎头蛇尾”，前多后少，购买力后续乏力。“今年十一假期的第一、第二天，各大楼盘都有大量客户到访，新开盘的楼盘人气火爆，进入正常销售周期的楼盘，一天也有几十甚至上百组客户；随着时间推移，到访客户急剧下滑，3、4号很多楼盘到访客户已经少了一半，5、6号如果没有特别活动的外围楼盘，日到访客户跌到10来20组，日成交回落到个位数，乃至零成交。总的来说，是因为客户总量不足而导致的结果。”
超五成项目主推三房以上改善户型
记者了解到，由于9月政策端、信贷环境均针对二手市场“卖一买一”需求加大支持力度，促进改善型买家入市步伐加快，除了市区顶豪盘受青睐之外，市区“刚改项目”、外围“品改项目”平均去化率达到四成，主要来自红盘项目支撑。
“中心城区卖一买一的客户增多”，位于荔湾区的万科金域曦府相关负责人告诉记者，加之近期荔湾频频释放利好消息，定位世界级滨水商业地标的太古项目、华润旗下M1级的商业项目都相继瞄准白鹅潭，也增强了客户购房信心。据其介绍，该项目在售94-133㎡三至四房，国庆期间来访约2000批客户，成交168套，成交金额达10亿。
国庆期间万科金域曦府营销中心现场。
国庆前一天抢跑的海珠区琶洲南TOD，加推127-275㎡三至五房户型，共274套，10.5万-14.5万元/㎡。项目于8月15日重启ICC认筹，叠加有关系户支撑，去化率达到58%。此外，保利湖光悦色加推2栋135-142㎡改善户型，项目紧邻海珠湿地公园，价格约8.1万-8.3万元/㎡。珠光海珠新城加推5、6栋97-230㎡三至五房，价格约7.5万元/㎡等。
在白云区，新世界云耀开放新组团100-170㎡四至五房的实体板房，价格约6.5万元/㎡，国庆期间置业最高可享8万元优惠。天岚（金湖花园五期）于10月3日开放高层实体样板间，主推97-143㎡三至五房低密洋房，价格待定。
据广州中原研究发展部监测，今年十一假期开盘、加推、收筹的项目中，主推90㎡以上三至四房改善型户型的项目占比达54%。超140㎡以上大平层户型的加推货量也有明显增加，占比达25%，大多是位于市区望江地段的优质项目，也有部分是近郊低密度的山景项目。
在信贷环境优化的基调下，“卖一买一”的改善型客户成为目前楼市的交易主力，开发商应势提高改善型户型的推货。同时，为确保“卖一买一”改善型客户资金到位，开发商对首付款期限普遍放宽，“一个月内给三成首付”的调研项目占比过半，以市区项目和番禺部分改善型楼盘为主。此外，增城新塘板块的路劲星棠还推出“2年首期免息分期付款”措施，以加快项目去化。
与此同时，刚需客户群除了价格因素之外，更要求楼盘具备通勤、教育配套等优势，仅个别高性价比项目获得良好去化。如位于黄埔区的星樾TOD，38000-44000元/㎡，去化率超过50%；而位于番禺的祈福半山臻品，45000-46000元/㎡，去化率超过30%；位于新塘的远洋天成，15000-19500元/㎡，去化率不到10%。
“一成首付”重现江湖
9月中旬，市场有消息传出，广州一手房备案价不再控制在上下浮动6%以内，而是往上可以上浮10%，往下可以下调20%。记者从多方证实了该消息的可靠性，有业内人士表示，“今年以来普遍降价在10%左右”。
在邓浩志看来，“相比今年年中，价格下调5%以上的楼盘，销售情况会明显打开，降得越多，卖得越好。如果价格下调幅度在3%以内的楼盘，市场基本没有什么反应”。
这个国庆，各个楼盘也是铆足干劲积极揽客，促销诚意满满。在南沙、增城多盘调整首付分期政策，部分置业门槛低于10万元，用放宽首付款项缴交时间或延后供楼的方式锁定客户。
国庆期间珠江花城营销中心现场。
保利领秀海在售74-139㎡三、四房，25000元/㎡，国庆最低首付9万起；位于南沙的中国铁建海悦国际、星河·畔月湾最低首付仅8万起。
此外，特价房依然是市场常见的促销方式，万科、保利、卓越均有楼盘余货实质性让利，折扣诚意十足。如位于黄埔区的保利罗兰国际推出50套特价房，降幅2000-4000元/㎡；卓越臻珑府推出15套特价房，降幅4000-5000元/㎡；位于海珠的珠光海珠新城中低层部分单位，优惠幅度约3000元/㎡。
万科、越秀、卓越等品牌房企纷纷铺排营销、促销活动，区域公司也发起了多盘联动活动。万科联合58安居客平台推出多项换房权益，含置换享额外2万元补贴等；越秀湾区多盘联动，推出“金九购房”四重礼及利用自有平台进行直播等。
保利发展30周年庆，广州全市30盘联动，并推出“百万金喜联动黄金周”活动，涵盖低首付、长分期、特惠房源、限时周年折扣等优惠；国庆期间华南七城联动，个别指定项目享“收楼再供楼政策”。
从促销效果来看，广东保利表示，国庆期间销售1000套。还有广州万科，主要在售项目共接待现场到访客户超6000组，其中网红盘城市之光、黄埔新城现场到访均超2000组。总计认购套数超500套（含车位），总认购金额17.8亿。
珠江实业整合旗下楼盘举行“国庆抄底购房节”活动，推出千套一口价房源、无理由退房、到访送好礼、成交抽苹果/华为手机、全民营销赢最高10万奖金等优惠，部分项目的户型更低至一成首付。
国庆期间花城云著营销中心现场。
新世界中国旗下楼盘也纷纷举行国庆置业优惠，如新世界凯粤湾推出“8重置业礼”；新世界星辉国庆期间全新楼栋加推76-136㎡三四房，据称到访客户超过2000组，成交火爆；新世界广汇尊府建面约92-130㎡“空中阔景叠墅”新品上市，多重置业优惠吸引许多本地企业主、高端客户扎堆到访，其中不乏驾驶百万豪车者。
新世界星辉看房现场。
专家预判：
还需力度更大的政策利好
针对今年国庆市场，广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文分析认为，降息退税等几大利好政策在9月末才出台，并不能起到立竿见影的作用。毕竟，市场下行和房价下跌的预期，影响了购房者信心。目前，关键要扭转大众的预期，提振对房地产市场的信心。
他认为，第四季度房地产市场还需要力度更大的政策利好，适度调整中心区域限购政策，放开二套的首付比例和利率约束，都是有效的手段和工具。
广州中原研究发展部分析，综合调研情况来看，由于9月市场信心未能有效重建，客户持币观望情绪浓，对后市看涨预期较弱，担心出现“高位站岗”的情况，因此延缓购房计划。
今年国庆假期开发商推售也较为谨慎，推货量大幅缩减，销售重心集中在市区优质改善盘，外围刚需盘则以一口价、有奖带客等常规活动为主。广州中原研究发展部认为，节前这一轮政策礼包利好还未正式传导到市场，预计后续将会进一步改善市场胶着局面，有效释放住房需求。部分全新盘开发商也延缓国庆假期开盘计划，预计会同步政策利好落地抓紧推售，加快四季度资金回笼。
对于房企而言，无论基于“业绩保收”或“择市而动”，进一步加强货量与促销对消费者的刺激，才能保障自身资金回笼。合富研究院判断“十一假期后”(指后续1至2个月的市场)，市场有较大可能重演本年“五一假期后”(指5月中旬至6月底)的走势，伴随供应量增大及促销力度增加，市场成交重回“涨势”。
南都·湾财社记者 王艳玲 邱永芬